ISEK-Teilfortschreibung

 

ISEK-Teilfortschreibung »Städtebau und Einzelhandel«

 

Die Veränderungen der Rahmenbedingungen im Handel gaben Anfang 2015 der Anlass für die Teilfortschreibung des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes (ISEK) »Werte und Wandel« aus dem Jahr 2008. Allgemeine Trends, wie die zunehmende Bedeutung des Online-Handels, aber auch lokale Veränderungen wie die Entstehung von Fachmärkten auf der Lauterer Höhe und konkurrierende Handelsentwicklungen in den Nachbargemeinden erforderten eine Anpassung der Ziele in Bezug auf den Einzelhandel. Die Teilfortschreibung wurde vom Bau- und Umweltsenat in seiner Sitzung am 19. März 2014 beschlossen.

Mit der Umsetzung des Projektes wurden nach Ausschreibung die Büros Ackers Partner Städtebau, Braunschweig, und die CIMA Beratung + Management GmbH, München, beauftragt.

Die Auftaktveranstaltung für die Teilfortschreibung »Städtebau und Einzelhandel« fand am 25. Februar 2015 statt. Zur methodischen Koordination und Abstimmung mit den Fachstellen der Stadtverwaltung wurde eine projektbegleitende Arbeitsgruppe eingesetzt. In diesem Rahmen fanden auch fachlich-inhaltliche Abstimmungen mit der Regierung von Oberfranken sowie ein gemeinsamer Termin mit den Büros Gevas, Humberg & Partner und bgsm Architekten statt, welche das Parkraumkonzept für die Coburger Innenstadt als Teilfortschreibung des Verkehrsentwicklungsplans Coburg zeitgleich bearbeiteten.

In der Lenkungsgruppe erfolgten unter Einbindung der Politik und weiterer Interessensvertreter wichtige Weichenstellungen zu Inhalten der Planung und zum weiteren Projektablauf. Aufgrund der Schwerpunktsetzung im Bereich Handel wurden in verschiedenen Planungsphasen des Projekts insgesamt drei Fachworkshops Einzelhandel veranstaltet, zu denen Einzelhändler, Dienstleister und Gastronomen der Innenstadt Coburg eingeladen waren.

Am 15. Juli 2015 fand eine Bürgerinformation statt, zu der alle interessierten Bürgerinnen und Bürger eingeladen waren. Bei der Veranstaltung wurde über die Ergebnisse der Bestandsanalyse informiert. Der Bau- und Umweltsenat wurde am 15. Juli 2015 und der Stadtrat am 21. Juli 2016 jeweils über den aktuellen Stand des Projekts in Kenntnis gesetzt.

Die erste im Rahmen des Projektes erfolgte Einzelhandelserhebung (Verkaufsflächen, Sortimente) aus dem 1. Quartal 2015 wurde im September 2017 (Stichtag 20.9.) auf gesamtstädtischer Ebene aktualisiert.

Die Teilfortschreibung wird durch die Regierung von Oberfranken mit Mitteln aus dem Bund-Länder-Städtebauförderungsprogramm »Städtebaulicher Denkmalschutz« bezuschusst.

 

 

Das ISEK als Download
Die Teilfortschreibung »Städtebau und Einzelhandel« zum Integrierten Stadtentwicklungskonzept Coburg stellt die Stadt Coburg auch kapitelweise als Download im PDF-Format bereit.

 

  Bürgerinformation im Juli 2015
 

Seit 2008: Mehr Einwohner – Mehr Beschäftigte

 

Entgegen der Prognosen des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung hat die Einwohnerzahl der Stadt Coburg in den letzten Jahren kontinuierlich zugenommen. So konnte Ende 2016 wieder die Einwohnerzahl des Jahres 2008 erreicht werden und auch 2017 stieg die Einwohnerzahl weiter an.

Die Entwicklung der Beschäftigten ist in Coburg ebenfalls überaus positiv zu bewerten. Ein Anstieg von 11,1% in der Anzahl der Beschäftigten im Zeitraum von 2008 bis 2015 verweist auf eine starke wirtschaftliche Dynamik der Stadt. Dieser Anstieg ist vor allem im überregionalen Vergleich mit Oberfranken überdurchschnittlich hoch. Coburg ist Sitz mehrerer bedeutender Arbeitgeber. Die positive Entwicklung der Beschäftigtenzahlen wirkt sich positiv auf die Kaufkraft vor Ort aus. Die demographische Struktur Coburgs ist als ausgewogen zu bezeichnen.

 

 
 

Innenstadt und Einzelhandel

Verschiebungen in den Handelslagen

 

Coburg hat sich gegenüber dem ISEK 2008 im regionalen Wettbewerb stärker als Einzelhandelsstandort positioniert. Die seit dem letzten ISEK erfolgten Ansiedelungen wie Wöhrl oder s.Oliver in der Innenstadt zeigen, dass Coburg von Händlern und Investoren als attraktiver Einkaufsstandort gesehen wird. Dies hat zu einer höheren Bindung der Bevölkerung im Einzugsgebiet geführt.

Im direkten Vergleich zur Untersuchung im Jahr 2008 hat sich die Einkaufslage leicht von Norden nach Süden verschoben. Während die südlichen Einkaufslagen der Innenstadt an Niveau und Qualität zulegen konnten, so müssen in der nördlichen Innenstadt qualifizierende Gegenmaßnahmen ergriffen werden, um einem »Downgrading-Prozess« entgegensteuern zu können.

In ihrer Ausdehnung nicht verändert hat sich die 1A-Lage. Sie umfasst nach wie vor den Markt und die Spitalgasse. Im Norden des Steinwegs wurde die ehemalige 1B-Lage zur 1C-Lage herabgestuft. Dagegen konnte im Süden Bereiche der Ketschengasse und des Albertsplatzes von der 1C- in die 1B-Lage aufgestuft werden.

Die auffälligsten Veränderungen ergaben sich innerhalb der vormaligen 1C-Handelslagen. Hier ist der Besatz an den Randbereichen im Norden stark zurückgegangen. Dies trifft besonders auf den Steinweg zu. Hier ist die Einzelhandelsfunktion seit dem Jahr 2008 stark zurückgegangen. Die Händler haben den Steinweg zugunsten von Gastronomie, Dienstleistungen und sonstigen Nutzungen verlassen. Der zwischenzeitlich starke Anstieg der Leerstände konnte ausgeglichen werden, sodass die Leerstandsquote mit 11,8% als moderat zu bezeichnen ist.

Dagegen konnten in den letzten Jahren aber auch neue Handelslagen erschlossen werden. Vor allem der Bereich Theaterplatz, Kleine und Große Johannisgasse, Theatergasse und Salzmarkt sowie der östliche Teil der Herrngasse konnten als neu entwickelte 1C-Lagen identifiziert werden.

Als Positivbeispiele können hierbei der Theaterplatz und der Albertsplatz genannt werden, die sowohl durch städtebauliche wie gebäudebezogene Maßnahmen deutlich aufgewertet werden konnten. Diese Aufwertung hat Positiveffekte auf Passantenfrequenz und die Nutzungsstruktur.

 

  Nördlicher Steinweg

  Herrngasse

  Theaterplatz
 

Die Steinwegvorstadt erweist sich als Hauptaufgabe der nächsten Jahre – ein charakteristisches Sanierungsgebiet.


Prof. Walter Ackers/Sandra Morese, Ackers Partner Städtebau

Strukturwandel des Einzelhandels

 

Der Einzelhandel sieht sich seit Jahren mit neuen Herausforderungen und sich verändernden Rahmenbedingungen konfrontiert. Neben Bevölkerungsrückgang, Veränderungen in der Bevölkerungsstruktur und einer – nach wie vor – hohen Preisorientierung der Verbraucher, ist die Zunahme des Online-Handelns und der damit verbundene Strukturwandel für die aktuelle und zukünftige Entwicklung der Handelslandschaft von wichtiger Bedeutung.

Durch diese Entwicklung steht der mittelständische Handel nicht nur regionalen Wettbewerben sondern nationaler oder sogar internationaler Konkurrenz gegenüber. Der E-Commerce verzeichnet seit Jahren ein stetiges Umsatzwachstum. Auch mittelgroße Städte stehen diesbezüglich verstärkt unter Konkurrenzdruck. In fast allen Branchen zeigt sich der Trend: Je größer die Stadt, desto größer das Angebot vor Ort, desto mehr wird (noch) vor Ort eingekauft.

Wie sieht also das Zukunftsszenario für den Einzelhandel aus? Das IFH Köln sieht die Chance, den Umsatzverlust im klassischen stationären Handel zu kompensieren, im Ausbau und der Verzahnung von Offline- und Online-Vertriebsformen (Multi-Channeling). Der Online-Handel kann dadurch den Facheinzelhandel stützen.

Als Oberzentrum verfügt Coburg mit seiner attraktiven Innenstadt und einem umfangreichem Handelsangebot grundsätzlich über sehr gute Voraussetzungen. Durch die Teilnahme als eine von drei Modellstädten am Modellprojekt »Digitale Einkaufsstadt Bayern« sowie durch das Digitale Schaufenster »GoCoburg« befindet sich Coburg diesbezüglich bereits auf einem sehr guten Weg.

 
  Digitale Einkaufsstadt Bayern: Coburg

  Digitales Schaufenster »GoCoburg«
 

Die Analysen zum Thema Einzelhandel zeigen im Vergleich zu anderen Städten eine solide Ausgangslage ohne auffällige Probleme [...] Hier werden wir an unsere spontanen Eindrücke aus den ersten Begegnungen mit Coburg erinnert:
»Die Probleme Coburgs hätten anderen Städte gerne als Lösung«


Prof. Walter Ackers/Sandra Morese, Ackers Partner Städtebau

Fokus Einzelhandel

Qualität
 

Um im Wettbewerb weiterhin konkurrenzfähig zu bleiben, muss sich der Einzelhandel durch Profilierung des Betriebs und Inszenierung des Ladenlokals weiter optimieren und die Qualität im Sortiment und in der Warenpräsentation sichern und verbessern.

Präsenz
 

Gleichzeitig muss der Einzelhandel im Rahmen der fortschreitenden Digitalisierung auch eine zielgruppenorientierte Onlinepräsenz sicherstellen und Kunden über möglichst viele Kanäle ansprechen.

 
Kundenbindung
 

Die Ausdehnung der Qualitätslagen innerhalb der Innenstadt zeigt, das Coburg auf dem richtigen Weg ist. Die direkte Kundenansprache durch individualisierte Beratung ist weiter auszubauen. Dies ist die Stärke vor allem des inhabergeführten Einzelhandels in Coburg.

Erlebnis
 

Um die Aufenthaltsqualität noch weiter zu steigern, müssen Online- und Offline-Strategien genutzt werden. Die Innenstadt muss also vom Verkaufs- und Kommunikationsstandort werden. Hierzu sind die Qualität und der Zusammenhang der Innenstadt mit ihrer Historie, ihrer kleinteiligen Baustruktur und ihren Straßen, Gassen und Plätzen zu sichern. Das kulturelle Angebot, ein breites Spektrum gastronomischer Einrichtungen sowie eine generell angenehme Aufenthaltsqualität unterstützen die Erlebnisqualität.

 
 
Roland Wölfel
Geschäftsführer
CIMA Beratung + Management GmbH

Die Innenstadt der Zukunft sollte sich nicht mehr als reiner Markt- und Handelsplatz sondern als multifunktionale und emotionale Destination begreifen, mit vielen Besuchsanlässen und Erlebnismöglichkeiten auf sich aufmerksam machend. Lokale Besonderheiten, Quartiere, Gassen und Läden mit eigener Story, Co-Working und Vernetzung aller Akteure und die Bespielung aller Kanäle lassen den „Erlebnis- und Lebensraum Innenstadt“ zum attraktiven Besuchs- und Aufenthaltsziel werden. Weiterlesen...


 

Eine vielfältige Innenstadt

 

Die erfolgreiche Umsetzung der empfohlenen Maßnahmen zur Weiterentwicklung der Innenstadt erfordert das gemeinsame Handeln aller Beteiligter. Außer der Stadt und weiterer öffentlicher Aufgabenträger ist auch das Engagement von Privatpersonen, wie Gewerbetreibenden, Eigentümern und Bewohnern gefragt. Die Vielzahl der Möglichkeiten der Mitwirkung macht die Koordination und Finanzierung der Maßnahmen zu einer anspruchsvollen Aufgabe.

Empfohlen wird daher die Beauftragung eines geeigneten Quartiersmanagements. Dieses organisiert, unterstützt und berät in einem Stadtteilbüro vor Ort die Akteure der Stadtteile bei quartiersbezogenen Projekten und Maßnahmen. Die Tätigkeit des Quartiersmanagers beinhaltet zugleich Aufgaben als Initiator, aber auch Moderator, Vermittler und Berater für verschiedene Interessensgruppen der Beteiligten. In Kooperation mit dem vorhandenen Citymangement kann so der Rahmen für eine integrierte Entwicklung der beiden fachlichen Schwerpunkte der ISEK-Teilfortschreibung – Städtebau und Einzelhandel – geschaffen werden.

Zur Erhöhung des finanziellen Handlungsspielraums wird empfohlen, Projektfonds als städtebauliches Instrument einzurichten. Üblicherweise setzt sich ein Projektfonds zu verschiedenen Teilen aus öffentlichen und privaten Mitteln zusammen. Es wird empfohlen, die Möglichkeit einer Bezuschussung aus Fördermitteln zu prüfen. Ziel ist es, mithilfe der Projektfonds Anreize für privates Engagement zu schaffen und die kurzfristige Umsetzung kleiner privater Maßnahmen zu fördern, die im Sinne der ISEK-Teilfortschreibung zur Weiterentwicklung der Innenstadtquartiere beitragen.

Im Sinne einer integrierten Stadtentwicklung muss die Aufmerksamkeit jedoch auch auf Entwicklungen anderer innerstädtischer Nutzungen gerichtet werden. Langfristig ist der Handel darauf angewiesen, dass die Stadt ihre Qualitäten als Ort öffentlicher und gemeinnütziger Aufgaben der Kultur und des Wohnens erhält.

Ein Blick auf die Situation in Coburg und auch auf die Entwicklungen in anderen mittelalterlich geprägten Städten zeigt, dass die Stadt gerade auch als Wohnstandort unter Druck steht.

Das Wohnen ist aber die Voraussetzung für die Entstehung öffentlichen Lebens und die Existenzgrundlage für viele andere Funktionen der Stadt – auch des Handels. Für die weitere Entwicklung Coburgs bedeutet dies, das Augenmerk darauf zu legen, die Innenstadt auf die Erfüllung vielfältiger Bedürfnisse auszurichten und insgesamt attraktiver zu machen.

Die Entwicklung des Einzelhandels in der Innenstadt Coburgs ist eng mit der städtebaulichen Substanz verknüpft. Einerseits limitiert diese die Größe und räumliche Entwicklung der Betriebe, andererseits prägt diese historische Struktur das Stadtbild, die Atmosphäre und das Erlebnis.

 

  Moderne Residenzstadt Coburg

Fokus Städtebau

Identität
 

Dem Schutz der städtebaulichen Grundstrukturen und der historischen baulichen Substanz als Träger der Coburger Identität ist große Aufmerksamkeit zu widmen. Strukturverändernde Eingriffe in das stadträumliche Gefüge gefährden den Zusammenhang der Innenstadt und das weitgehend geschlossene Stadtbild. Diese sind deshalb unbedingt zu vermeiden. Die Stärken der Stadt liegen in der kleinteiligen Stadtstruktur, die sich über Jahrhunderte bewährt hat. Einzigartig und schützenswert ist die Raumfolge Markt, Schlossplatz, Hofgarten, Veste.

Erschließung
 

Die Innenstadt ist sowohl mit Bussen wie für PKW sehr gut erschlossen. Alle Bereiche der Innenstadt sind für Bus- und PKW-Benutzer bequem zu Fuß erreichbar. Die vorhandenen Parkhäuser und Tiefgaragen und Oberflächenparkplätze decken den Bedarf an Stellplätzen für Innenstadtbesucher vollständig.

 
Die alten Viertel
 

Um den Charakter der Innenstadt zu stärken, ist zu empfehlen, die Entwicklung basierend auf vier städtebaulich ablesbaren Quartieren – Altstadt mit Schlossquartier, Ketschenvorstadt, Judenvorstadt und Steinwegvorstadt mit Mohrenstraße – fortzuführen. Diese sollen in ihren jeweiligen Eigenarten ausgeprägt werden und erkennbare Profile hinsichtlich ihrer besonderen Funktionen, Art ihrer Nutzungsmischung und Ausstattung entwickeln.

Orientierung
 

Diese Profilierung dient auch der besseren Orientierung innerhalb der Innenstadt. Die Viertel sollen durch verschiedene Medien und Marketing systematisch sichtbar und bewusst gemacht werden. Auch im öffentlichen Raum können Hinweise auf die Altstadt und die drei Vorstädte gegeben werden.

 
Straßen, Plätze, Gassen
 

Die Wiederherstellung des ursprünglichen Charakters der öffentlichen Räume bleibt eine wichtige Gestaltungsaufgabe, wie dies in der Ketschenvorstadt erfolgreich aufgezeigt wurde. Unter dem Stichwort Umgestaltung sind viele Straßen benannt, in denen sowohl gestalterische wie funktionale Mängel zu beheben sind, um einen adäquaten Komfort zu erzielen und eine raum- und quartiersbezogene Charakteristik auszubilden.

Wohnen
 

Eine ausreichende Dichte des Wohnens ist die Voraussetzung für die Entstehung öffentlichen Lebens und die Existenzgrundlage für viele andere Funktionen der Stadt – auch des Handels. Die Förderung des Wohnens in der Innenstadt bleibt ein wichtiges Entwicklungsziel. Durch Modernisierung der Altsubstanz und Ausbau von Nebengebäuden und Dachgeschossen können Reserven qualitativ und quantitativ aktiviert werden.

 
 

Umsetzung – Quartiersmanagements und Projektfonds